top of page

16 giải pháp “giải cứu” thị trường BĐS Trung Quốc


Nguồn tin từ các công ty bất động sản, ngân hàng đầu tư, công ty môi giới và các tổ chức khác cho biết các cơ quan có thẩm quyền liên quan gần đây đã ban hành "Thông báo về việc thực hiện tốt công việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản" ( sau đây gọi tắt là "Thông báo").


Trong thông báo này, các cơ quan có thẩm quyền có liên quan chủ yếu tập trung vào việc duy trì sự ổn định và trật tự của tài chính bất động sản, tích cực làm tốt công việc "dịch vụ tài chính nhà ở được đảm bảo", tích cực hợp tác quản lý rủi ro của các công ty bất động sản gặp khó khăn và bảo vệ hợp pháp quyền và lợi ích của người tiêu dùng tài chính nhà ở theo quy định của pháp luật, điều chỉnh một số chính sách quản lý tài chính và tăng cường hỗ trợ tài chính cho hoạt động cho thuê nhà ở.


Thông báo có 16 khía cạnh được tóm tắt thành 13 điểm chính sau:


1. Ổn định các khoản vay phát triển bất động sản và đối xử bình đẳng với các doanh nghiệp bất động sản thuộc sở hữu nhà nước và tư nhân.


Thông báo nêu rõ, để duy trì nguồn tài chính ổn định và có trật tự cho bất động sản, cần ổn định việc phát hành các khoản cho vay phát triển bất động sản , tuân thủ "hai không lay chuyển", đối xử bình đẳng với các công ty bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, tư nhân và các công ty bất động sản khác, đồng thời khuyến khích các định chế tài chính tập trung hỗ trợ nâng cao quản trị và tập trung vào ngành nghề kinh doanh chính, doanh nghiệp BĐS có năng lực tốt đang phát triển ổn định.


Để xác định rủi ro, các tổ chức tài chính nên phân biệt một cách hợp lý giữa rủi ro của các công ty con dự án và rủi ro của các công ty mẹ, đồng thời đáp ứng nhu cầu tài chính hợp lý của các dự án bất động sản theo nguyên tắc định hướng thị trường trên tiền đề đảm bảo an toàn cho quyền của chủ nợ và đóng hoạt động của các quỹ. Hỗ trợ ngân hàng tài trợ dự án và mô hình cho vay hợp vốn, tăng cường quản lý toàn bộ quy trình phê duyệt, phát hành và thu hồi vốn vay, đảm bảo hiệu quả an toàn nguồn vốn.


2. Hỗ trợ các thành phố địa phương thực hiện chính sách tín dụng nhà ở khác biệt.


Về nhu cầu hợp lý đối với các khoản vay mua nhà ở cá nhân, thông báo nêu rõ việc hỗ trợ chính quyền địa phương thực hiện các chính sách tín dụng nhà ở khác biệt dựa trên chính sách quốc gia, xác định hợp lý tỷ lệ trả trước của các khoản vay mua nhà ở của cá nhân tại địa phương và sàn lãi suất cho vay, và hỗ trợ nhu cầu nhà ở.


Đồng thời, các tổ chức tài chính được khuyến khích xác định một cách hợp lý tỷ lệ trả trước và mức lãi suất cụ thể của các khoản vay mua nhà ở cá nhân dựa trên điều kiện hoạt động của chính họ, điều kiện rủi ro của khách hàng và điều kiện tín dụng, dựa trên sàn lãi suất của chính quyền địa phương. Hỗ trợ các tổ chức tài chính tối ưu hóa các dịch vụ tài chính nhà ở cho công dân mới, xác định hợp lý các tiêu chuẩn cho vay mua nhà ở cá nhân đối với ngôi nhà đầu tiên của những công dân mới đáp ứng các điều kiện mua, đánh giá một cách khoa học và thận trọng mức tín dụng của công dân mới theo nhiều chiều, và cải thiện thuận tiện trong việc vay và trả nợ.


3. Hỗ trợ mở rộng hợp lý nguồn vốn cổ phần như cho vay phát triển và cho vay ủy thác/tín thác.


Đối với tài trợ bằng cổ phiếu như cho vay phát triển và cho vay ủy thác cho các công ty bất động sản, trên cơ sở đảm bảo quyền của chủ nợ, khuyến khích các tổ chức tài chính và công ty bất động sản đàm phán độc lập dựa trên các nguyên tắc thương mại và tích cực hỗ trợ họ bằng cách gia hạn các khoản cho vay bằng cổ phiếu và điều chỉnh các thỏa thuận trả nợ để thúc đẩy tài trợ cho dự án.


Kể từ ngày phát hành thông báo, nếu đến hạn trong vòng sáu tháng tới, có thể cho phép gia hạn thêm một năm so với quy định ban đầu, không được điều chỉnh việc phân loại nợ và đệ trình phân loại nợ tín dụng, hệ thống kiểm tra phải phù hợp với việc này.


4. Hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao phát hành trái phiếu, thúc đẩy các tổ chức tăng cường tín dụng chuyên hỗ trợ tăng cường tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong ngắn hạn.


Về thị trường trái phiếu, thông báo bày tỏ sự ủng hộ đối với các công ty bất động sản chất lượng cao phát hành trái phiếu để tài trợ và thúc đẩy các tổ chức tăng cường tín dụng chuyên cung cấp hỗ trợ tăng cường tín dụng cho việc phát hành trái phiếu của các công ty bất động sản có tình hình tài chính tổng thể tốt và đang gặp khó khăn trong ngắn hạn.


Về việc mua lại quỹ, các tổ chức phát hành trái phiếu được khuyến khích liên lạc trước với những người nắm giữ trái phiếu để sắp xếp quỹ mua lại trái phiếu. Nếu thực sự khó khăn trong việc thanh toán đúng hạn, có thể thực hiện các thỏa thuận hợp lý như gia hạn và thay thế thông qua thương lượng để chủ động giải quyết rủi ro. Hỗ trợ tổ chức phát hành trái phiếu mua lại trái phiếu ở thị trường trong và ngoài nước.


5. Duy trì nguồn tài chính ổn định cho các sản phẩm quản lý tài sản như quỹ tín thác và khuyến khích quỹ tín thác hỗ trợ các nhu cầu tài chính hợp lý như mua bán và sáp nhập bất động sản.


Về tài chính của các sản phẩm quản lý tài sản, thông báo chỉ ra rằng các sản phẩm quản lý tài sản như ủy thác được khuyến khích để hỗ trợ nhu cầu tài chính hợp lý của DN bất động sản và các tổ chức tài chính như công ty ủy thác được khuyến khích đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc, hỗ trợ nhu cầu tài chính hợp lý của các doanh nghiệp và dự án bất động sản, đồng thời hỗ trợ tài chính cho việc mua bán và sáp nhập dự án doanh nghiệp bất động sản, bất động sản thương mại chăm sóc người già và xây dựng nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật.


6. Khuyến khích các ngân hàng chính sách phát triển cho vay đặc biệt đối với “công trình giao nhà đảm bảo”.


Theo các thỏa thuận và yêu cầu chính sách có liên quan, Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp đã cấp các khoản vay đặc biệt cho "các tòa nhà được bảo đảm" cho những bên vay đã được xem xét và đệ trình một cách hiệu quả và có trật tự theo các yêu cầu và thỏa thuận chính sách có liên quan và bàn giao các dự án khu dân cư đang trễ hẹn bàn giao.


7. Khuyến khích các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại tài trợ chính cho khoản vay thế chấp dự án, cung cấp hỗ trợ tài chính "nhà ở được bảo đảm".


Thông báo nêu rõ rằng sau khi dự án hỗ trợ khoản vay đặc biệt làm rõ các quyền của chủ nợ và các thỏa thuận nợ, các khoản vay đặc biệt và các bảo lãnh tư pháp về tài chính hỗ trợ mới, các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cấp vốn chính cho các khoản vay nhà ở cá nhân của dự án hoặc các tổ chức tài chính hàng đầu của họ, được khuyến khích tuân theo nguyên tắc thị trường và pháp quyền dựa trên nguyên tắc hỗ trợ cho vay đặc biệt. Cung cấp hỗ trợ tài chính, hỗ trợ mới cho các dự án hỗ trợ cho vay đặc biệt và thúc đẩy việc giải quyết rủi ro cho vay nhà ở cá nhân đối với các tòa nhà chưa được bàn giao.


Các khoản phải thu về giá trị còn lại của hàng hóa có thể bao gồm cả các khoản vay đặc biệt và các dự án tài trợ hỗ trợ mới, và các khoản phải thu về giá trị còn lại của hàng hóa không thể đồng thời bao gồm các khoản vay đặc biệt và tài trợ hỗ trợ mới, nhưng phải làm rõ rằng khoản phải thu mới hỗ trợ tài chính và các khoản vay đặc biệt. Cơ chế hỗ trợ sắp xếp và thực hiện các dự án về nguồn trả nợ, đồng thời khuyến khích các tổ chức tài chính tích cực cung cấp hỗ trợ tài chính hỗ trợ mới trên cơ sở tự nguyện thương mại.


Ngoài ra, các ngân hàng thương mại có thể lập mới tiểu mục “cho vay hỗ trợ tài chính đặc biệt” thuộc mục cho vay phát triển bất động sản để thống kê, quản lý. Về nguyên tắc, tài trợ hỗ trợ không được vượt quá thời hạn của khoản vay đặc biệt tương ứng và thời hạn dài nhất không được vượt quá 3 năm. Số tiền thu được từ việc bán dự án sẽ được chuyển vào tài khoản đặc biệt của dự án được mở tại ngân hàng thương mại cấp vốn chính hoặc các ngân hàng thương mại khác, và tài khoản đặc biệt của dự án sẽ được đồng quản lý bởi các ngân hàng thương mại cung cấp tài chính hỗ trợ mới.


Đồng thời, rõ ràng rằng theo nguyên tắc “vào sau, ra trước” tức tiền bán phần giá trị còn lại của dự án sẽ được ưu tiên hoàn trả cho các khoản tài trợ hỗ trợ và các khoản vay đặc biệt mới được bổ sung trước khi trả cho các khoản thông thường trước đó. Theo các yêu cầu của thông báo, trong vòng sáu tháng kể từ ngày phát hành thông báo, hỗ trợ từ các khoản vay đặc biệt đối với khoản tài trợ hỗ trợ do dự án phát hành, việc phân loại rủi ro sẽ không được hạ thấp trong thời gian cho vay: đơn vị cho vay sau các khoản nợ mới và cũ được tách ra sẽ được quản lý như một người vay đủ tiêu chuẩn. Nếu tài trợ đối ứng mới ban hành được hình thành kém và các tổ chức và nhân viên có liên quan đã thực hiện nhiệm vụ của mình, họ có thể được miễn trách nhiệm pháp lý.


8. Khuyến khích các ngân hàng thương mại thực hiện nghiệp vụ cho vay mua bán và sáp nhập dự án một cách ổn định và có trật tự, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao sáp nhập và mua lại các dự án của doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.


Ngoài việc hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong việc thúc đẩy nghiệp vụ cho vay M&A, thông báo cũng chỉ ra rằng các công ty quản lý tài sản tài chính và công ty quản lý tài sản địa phương (sau đây gọi chung là công ty quản lý tài sản) được khuyến khích sử dụng kinh nghiệm và khả năng của mình trong xử lý tài sản xấu, xử lý và quản lý rủi ro để hợp tác với chính quyền địa phương. Các ngân hàng thương mại, công ty bất động sản, v.v. cùng đàm phán các mô hình xử lý rủi ro để thúc đẩy xử lý tài sản nhanh hơn, khuyến khích các công ty quản lý tài sản hợp tác với các tổ chức bên thứ ba như công ty luật và công ty kế toán/kiểm toán để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản. Hỗ trợ các ngân hàng thương mại, công ty quản lý tài sản tài chính đủ năng lực phát hành trái phiếu tài chính theo chủ đề mua bán, sáp nhập dự án bất động sản.


Thông báo nêu rõ rằng các tổ chức tài chính có liên quan nên tận dụng tốt các chính sách quản lý tài chính bất động sản theo giai đoạn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc áp dụng cho các ngân hàng thương mại lớn và các công ty quản lý tài sản tài chính quốc gia, đồng thời tăng tốc thúc đẩy thanh toán bù trừ rủi ro bất động sản dựa trên thị trường.


9. Tích cực tìm hiểu các biện pháp hỗ trợ theo định hướng thị trường để giải quyết rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản bị “mắc kẹt” theo quy định của pháp luật.


Đối với một số dự án đã bước vào quá trình tái tổ chức tư pháp, các tổ chức tài chính có thể hỗ trợ thúc đẩy việc nối lại và bàn giao dự án theo nguyên tắc ra quyết định độc lập, tự gánh chịu rủi ro và tự đảm bảo lãi lỗ. Khuyến khích các công ty quản lý tài sản tham gia xử lý dự án bằng cách đóng vai trò là người quản lý phá sản và nhà đầu tư tham gia tái cấu trúc. Hỗ trợ các tổ chức tài chính đủ điều kiện thăm dò thận trọng thông qua việc thành lập quỹ và các biện pháp khác để giải quyết rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn theo quy định của pháp luật, đồng thời hỗ trợ hoàn thành và bàn giao dự án.


10. Khuyến khích các tổ chức tài chính, người mua nhà ở và các bên có liên quan tự thỏa thuận độc lập việc trả chậm tiền vay mua nhà ở của cá nhân theo quy định của pháp luật.


Về bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà ở, thông báo nêu rõ, đối với cá nhân bị mất nguồn thu nhập do phải nhập viện, cách ly do dịch bệnh, hoặc bị mất nguồn thu nhập do ngừng hoạt động kinh doanh do dịch bệnh, cũng như các khoản vay mua nhà ở cá nhân bị thay đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở, các tổ chức tài chính có thể tuân theo Nguyên tắc thị trường hóa và pháp quyền tiến hành tham vấn độc lập với người mua nhà và thực hiện các điều chỉnh như hoãn và gia hạn nợ. Tất cả các bên liên quan phải tuân thủ pháp luật và các quy định, tuân thủ hợp đồng và thực hiện các cam kết của mình.


Trong quá trình này, các tổ chức tài chính phải làm tốt công tác phục vụ khách hàng, tăng cường công tác truyền thông, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng tài chính theo quy định của pháp luật, đồng thời thực hiện phân loại đúng tài sản theo các quy định có liên quan. Hành vi trốn nợ “cố ý” sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật để duy trì trật tự thị trường tốt.


11. Kéo dài thời gian chuyển tiếp bố trí chính sách quản lý tập trung cho vay bất động sản.


Thông báo yêu cầu đối với các tổ chức tài chính, ngân hàng không thể đáp ứng các yêu cầu quản lý tập trung cho vay bất động sản như dự kiến ​​vì những lý do khách quan như dịch bệnh, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc hoặc các chi nhánh của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, theo các quy định có liên quan về quản lý tập trung cho vay bất động sản, dựa trên tình hình thực tế và đánh giá khách quan, thời gian chuyển đổi sẽ được kéo dài hợp lý.


12. Tối ưu hóa dịch vụ tín dụng cho thuê nhà ở và hướng dẫn các tổ chức tài chính hỗ trợ tín dụng cho các công ty cho thuê tuân thủ.


Các dự án tuân thủ đề cập đến các công ty cho thuê nhà ở bảo đảm bằng tài sản do các pháp nhân độc lập điều hành, có lĩnh vực kinh doanh rõ ràng và có năng lực quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp sẽ được thiết kế hợp lý thời hạn vay, lãi suất và phương thức trả nợ, chủ động đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp.


Đồng thời, khuyến khích các tổ chức tài chính hỗ trợ tài chính cho các đối tượng mua, cải tạo các dự án bất động sản để cho thuê nhà ở theo nguyên tắc thị trường hóa và pháp quyền. Các khoản vay liên quan do các ngân hàng thương mại cấp cho các dự án nhà ở cho thuê giá rẻ đạt được “chứng chỉ cho các dự án nhà ở cho thuê giá rẻ” không nằm trong diện quản lý tập trung các khoản vay bất động sản.


Bất động sản thương mại được chuyển thành nhà cho thuê có đền bù, sau khi có giấy chứng nhận nhà cho thuê có đền bù, thời hạn và lãi suất khoản vay của ngân hàng sẽ tuân theo các chính sách cho vay cho thuê có đền bù có liên quan.


13. Mở rộng các kênh huy động vốn đa dạng trên thị trường cho thuê nhà ở, hỗ trợ các công ty cho thuê nhà ở phát hành các sản phẩm huy động vốn trực tiếp.


Thông báo nêu rõ rằng các công ty cho thuê nhà phát hành các sản phẩm huy động vốn trực tiếp như trái phiếu tín chấp và trái phiếu được bảo đảm, được sử dụng đặc biệt cho việc xây dựng và vận hành nhà cho thuê.


Khuyến khích các ngân hàng thương mại phát hành trái phiếu tài chính hỗ trợ cho thuê nhà ở để huy động vốn tăng cường phát triển cho thuê nhà ở và cho vay xây dựng, cho vay vận hành.


Đẩy mạnh thí điểm Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).


 

Lưu ý nhà đầu tư


Quý khách nên đọc kỹ các rủi ro mà chúng tôi dự phòng và đề cập trong báo cáo, cũng như nhận diện được rủi ro thị trường để có lựa chọn đầu tư hiệu quả.


(*) Báo cáo này là tài sản và được giữ bản quyền bởi FIDT. Không được phép sao chép, phát hành cũng như tái phân phối báo cáo vì bất kỳ mục đích gì nếu không có văn bản chấp thuận của FIDT. Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn quý khách hàng!


FIDT - Focus On Performance

bottom of page