top of page

Cập nhật KQKD Q3/2022 - KBC


Tổng quan về kết quả kinh doanh


KBC công bố KQKD quý 3/2022 ghi nhận doanh thu tăng 37.6% tuy nhiên lợi nhuận sau thuế tăng mạnh so với mức âm cùng kỳ. Luỹ kế 9 tháng đầu năm doanh thu KBC giảm 58% và LNST tăng 191%. Như vậy, KBC lần lượt hoàn thành 13% kế hoạch doanh thu và 47% kế hoạch LNST đã đặt ra.




Biên lợi nhuận gộp ghi nhận giảm so với cùng kỳ do ghi nhận bàn giao đất tại KCN Tân Phú Trung có biên gộp thấp hơn tại các KCN khác của KBC. Ngoài ra KĐT Tràng Duệ là dự án KĐT đóng góp doanh thu chính trong 6 tháng đầu năm.


Lợi nhuận đột biến nhờ định giá lại tài sản



Điểm nhấn chính trong kết quả kinh doanh quý 3 việc ghi nhận lợi nhuận đột biến chủ yếu đến từ việc ghi nhận 2,209 tỷ đồng chênh lệch do đánh giá lại tài sản khi công ty tăng sở hữu lên 48% vốn tại CTCP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng.


Điều này đã được KBC áp dụng trong quý 2 tuy nhiên đã không được kiểm toán chấp nhận và như FIDT đã từng nhận định tại báo cáo Cập nhật KQKD KBC Q2/2022, KBC sẽ ghi nhận vào 2 quý cuối năm vì với bối cảnh thương vụ bán sỉ KĐT Tràng Cát khó có thể hoàn thành trong năm nay thì việc sử dụng "tiểu xảo tài chính này" là bắt buộc để có thể hoàn thành kế hoạch kinh vốn khó hoàn thành trong bối cảnh bán sỉ KĐT Tràng Cát không thể thực hiện trong năm nay.



Cụ thể hơn về "tiểu xảo tài chính này" như sau:

Trong Q3, KBC đã tăng sở hữu tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng lên 48%đánh giá lại giá trị khoản đầu tư khoảng 2,266 tỷ. Như vậy, KBC định giá CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng ở mức khoảng 4,700 tỷ. Về CTCP Đầu Tư Sài Gòn - Đà Nẵng, công ty hiện sở hữu các tài sản, bao gồm:

  • KCN và Khu phi thuế quan Sài Gòn - Chân Mây: tổng diện tích 657.78 ha. DT thương phẩm 125.68ha của KCN và 350.43ha khu phi thuế quan.

  • KCN Hòa Khánh mở rộng: tổng diện tích quy hoạch 132.6ha

  • KCN Liên Chiểu: tổng diện tích 289.35ha. Trong đó, có 205.16 ha đất đã được quy hoạch. Thông tin rằng KCN này còn khoảng 100ha diện tích chưa lấp đầy.

  • Ngoài ra, công ty còn ở hữu dự án Khu Đô thị Xanh Bàu Tràm Lakeside Đà Nẵng, tổng diện tích 46ha và dự án Khu đô thị xanh Dragon City Park có quy mô 78ha.


Đây là thương vụ không có tiền "none cash" vì đây là nghiệp vụ định giá lại. Vì vậy nhìn vào báo cáo lưu chuyển tiền tệ ta thấy ngay là ông này phần định giá lại tài sản này sẽ bị loại trừ khi tính dòng tiền HĐKD.


Về mặt kế toán kiểm toán thì không có vấn đề gì sai vì chiêu này thì ngoại trừ KBC thì cũng rất nhiều ông dùng thường xuyên như CII hay thỉnh thoảng như NLG. Miễn là chứng thư thẩm định giá phù hợp và thuyết phục được kiểm toán viên thì nghiệp vụ tái định giá khoản đầu tư này là hợp lý.


Nhìn vào cụm tài sản SDN được FIDT thống kê thì thấy tổng diện tích các KCN lên tới hơn 1,000 ha và KĐT là 124 ha thì mức định giá 4,700 tỷ cho SDN là không cao và mức định giá này cũng đã được kiểm toán chấp nhận khi không bắt buộc loại trừ trong soát xét BCTC Q3.2022 (lưu ý: kiểm toán không soát xét báo cáo KQKD và lưu chuyển tiền tệ mà chỉ công nhận cách hạch toán)


Tình hình tài chính


Tỷ lệ Nợ vay/VCSH vẫn duy trì ở mức thấp đặc biệt giảm mạnh trong cuối Q3/2022 về mức 37% do KBC ghi nhận lợi nhuận đột biến trong quý 3 như đã trình bày phía trên.

Trong cơ cấu nợ theo BCTC quý 3 của KBC có sự thay đổi so với các năm trước (nợ ngắn hạn tăng trong khi nợ dài hạn giảm). Nguyên nhân là do nợ dài hạn sắp đến hạn trả được hạch toán vào nợ ngắn hạn tăng mạnh, chủ yếu là các khoản trái phiếu đến hạn thanh toán vào H1.2023 là 2,900 tỷ.

Với việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm thì khả năng phát hành mới để quay vòng (rolling) là chưa rõ ràng và áp lực trả gốc lãi trái phiếu này là khá lớn. Trong trường hợp không rolling được, FIDT nhận định KBC vẫn hoàn toàn có khả năng trả nợ đúng hạn các khoản trái phiếu đến hạn trong năm 2023. Cụ thể:

  • KBC không gặp khó khăn gì với lượng trái phiếu 400 tỷ đáo hạn vào tháng 2/2023 khi tiền mặt và gửi ngân hàng hơn 1,323 tỷ (thanh khoản cao).

  • Đối với lượng trái phiếu trị giá 2,500 tỷ đáo hạn vào tháng 6/2023 sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào việc KBC thu được các khoản ít thanh khoản hơn như phải thu khách hàng 1,423 và các khoản KBC đang cho vay, chủ yếu là các công ty có liên quan (thanh khoản thấp hơn). Ngoài ra còn tiềm năng dòng tiền doanh thu trong nửa đầu 2023 đến từ việc bàn giao đất KCN và KĐT. Do đó, FIDT nhận định KBC hoàn toàn có khả năng trả nợ đúng hạn các khoản trái phiếu đến hạn trong năm 2023.



Tổng quan lại, KBC vẫn loay hoay với câu chuyện chưa thể khai thác được hiệu quả khối tài sản khổng lồ bao gồm quỹ đất từ KCN tới KĐT trải dài từ nam chí bắc, đặc biệt là KĐT Tràng Cát. FIDT kỳ vọng KBC sẽ có thể bàn giao phần đất KCN cho đối tác OPPO vào quý 4 năm nay. Với việc bán sỉ KĐT Tràng Cát sẽ bị dời sang ít nhất năm sau, điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến kỳ vọng của các nhà đầu tư trong ngắn hạn khi đây chính là động lực chính đối với hoạt động kinh doanh của KBC.

bottom of page