top of page

Câu chuyện giải cứu thị trường BĐS ở Trung Quốc. Liệu Việt Nam có đi vào “vết xe đổ”?

Cơn bão ập đến thị trường BĐS Trung Quốc

Mở đầu của cuộc khủng hoảng BĐS của Trung Quốc chính là sự kiện Chính quyền Trung ương Trung Quốc đã ban hành chính sách giới hạn “3 lằn ranh đỏ” yêu cầu: (i) Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và (iii) Tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn.



Các công ty không đáp ứng được những yêu cầu này sẽ phải đối mặt với những hạn chế trong việc vay vốn từ ngân hàng. Chính sách này đã khiến nhiều tập đoàn bất động sản của Trung Quốc gặp khó khăn về tài chính khi mà tính đến cuối năm 2023 có ít nhất 292 tỷ USD các khoản vay trong và ngoài nước đến hạn thanh toán.



Các tập đoàn BĐS hàng đầu tại quốc gia này cũng không tránh khỏi cơn sóng thần trong đó có China Evergrande Group - Tập đoàn bất động sản lớn nhất của quốc gia này, Evergrande đã chính thức bị công ty xếp hạng tín nhiệm lớn của Mỹ - Fitch Rating tuyên bố “vỡ nợ giới hạn”, do không thể thanh toán các khoản trái phiếu đáo hạn. Tập đoàn BĐS này sở hữu hàng chục các dự án trên khắp Trung Quốc. Với áp lực từ các khoản nợ lên đến hơn 300 tỷ USD việc công ty đi đến bờ vực sụp đổ sẽ khiến 1.5 triệu người mua nhà không thể nhận được nhà ở.


Các doanh nghiệp BĐS Trung Quốc vốn thâm dụng vốn và phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay. Do đó, với chính sách này, áp lực về dòng tiền khiến các nhà phát triển bất động sản không thể tiếp tục xây dựng các dự án dở dang điều này dẫn đến phản ứng tiêu cực từ người dân khi không thể nhận được nhà mặc dù đã thanh toán tiền. Đỉnh điểm là hàng loạt các cuộc biểu tình, tuyên bố từ chối thanh toán tiếp các khoản vay thế chấp mua nhà của người dân trải dài khắp các thành phố ở TQ.



Sự “phẫn nộ” từ người mua nhà trong bối cảnh kinh tế suy thoái và tác động từ chính sách Zero Covid đã kéo theo doanh số bán nhà cũng như giá nhà giảm mạnh sau thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản.




 

Nỗ lực giải cứu đến từ chính phủ


Đối mặt với đe dọa từ cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS cũng như thị trường tài chính, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra một loạt các chính sách hỗ trợ như:

  • Ngoài việc tiếp tục nới lỏng tiền tệ và tăng chi tiêu công, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã tung ra gói hỗ trợ trị giá gần 150 tỷ USD dành riêng cho các doanh nghiệp BĐS để giúp họ có điều kiện hoàn thiện các dự án. Đặc biệt mới đây, Chính phủ Trung Quốc cho biết sẽ bơm 200 tỷ NDT (29 tỷ USD) nhằm đẩy nhanh quá trình hoàn thiện các dự án nhà ở còn dang dở.

  • Chính quyền một số địa phương ở Trung Quốc đã mua nhà với số lượng lớn từ các nhà phát triển BĐS.

  • Gói hỗ trợ tài chính từ phía chính phủ trị giá 400 tỷ nhân dân tệ (56 tỷ USD) cho lĩnh vực bất động sản trong hai tháng cuối năm 2022 bên cạnh gói tài chính 85 tỷ USD mà 6 ngân hàng thương mại lớn nhất của Trung Quốc đã được yêu cầu gia hạn vào tháng 9 vừa qua sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt khó khăn về dòng tiền.

  • Đề xuất người mua nhà chỉ cần trả phần tiền trả trước thấp hơn để mua nhà và giảm lãi suất vay mua nhà.

Và gần đây nhất, Các nhà chức trách Trung Quốc đã công bố các biện pháp sâu rộng để giải cứu lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn. Ngày 11/11/2022, Cơ quan quản lý ngân hàng và ngân hàng trung ương đã ban hành bộ chỉ thị nội bộ gồm 16 điểm nhằm thúc đẩy “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của ngành bất động sản (chi tiết 16 giải pháp tham khảo tại đây).



 

Nhận định FIDT


FIDT nhận định gói giải cứu mới này của Trung Quốc có thể nói là khá toàn diện khi đã bao quát được hết các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS. Mục đích của chính sách là khá rõ đó chính là muốn “phát triển ổn định và lành mạnh” bằng cách khơi thông dòng vốn cho các chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ các dự án dở dang và lấy lại niềm tin từ người dân. Từ chính sách đến thực thi là một con đường dài và cần nhiều thông tin chi tiết hơn nữa để đánh giá mức độ khả thi. Tuy nhiên đây là động thái mạnh từ chính quyền khi nhìn thấy rõ hệ quả kinh tế xã hội khi thị trường BĐS “sụp đổ” đột ngột.


Nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại có thể thấy những diễn biến đang xảy ra khá tương đồng với Trung Quốc thời điểm trước đây khi các doanh nghiệp BĐS đã tăng cường huy động trái phiếu qua kênh phát hành riêng lẻ khi lãi suất rẻ và thị trường này còn non trẻ và độ am hiểu thị trường của nhiều nhà đầu tư còn “rất kém”. Sau một thời gian phát triển nóng thì thị trường đã bộc lộ nhiều bất cập với liên tiếp nhiều sai phạm, kết hợp với việc các chính sách từ chính phủ nhằm quản lý thị trường chặt chẽ hơn đã khiến việc “tắt” nguồn vốn huy động qua kênh TP và khiến nhiều DN BĐS gặp khó khăn về thanh khoản và khả năng chi trả nợ vay và TP đến hạn.


Việc “nắn” lại thị trường theo khuôn khổ để kiểm soát tốt hơn là cần thiết. Tuy nhiên, sự thay đổi cần một thời gian chuyển tiếp hơn là một sự “ đứt gãy đột ngột”. Và nhìn vào câu chuyện đang diễn ra ở “người hàng xóm phương Bắc”, chúng ta có thể thấy một mức độ nào đó con đường Việt Nam cần đi để hỗ trợ thị trường kịp thời. Do đó, chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ sớm có những hành động cụ thể để gỡ nút thắt này từ đó tránh để lại những hậu quả nghiêm trọng đối với thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính như đã từng xảy ra trong quá khứ.

 

Lưu ý nhà đầu tư


Quý khách nên đọc kỹ các rủi ro mà chúng tôi dự phòng và đề cập trong báo cáo, cũng như nhận diện được rủi ro thị trường để có lựa chọn đầu tư hiệu quả.


(*) Báo cáo này là tài sản và được giữ bản quyền bởi FIDT. Không được phép sao chép, phát hành cũng như tái phân phối báo cáo vì bất kỳ mục đích gì nếu không có văn bản chấp thuận của FIDT. Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn quý khách hàng!


FIDT - Focus On Performance

bottom of page